来自四川与鹤壁的两家民营企业，出现在郑州核心区最新一轮土地出让的竞得名单上。
两家民企各自拿地
其中规模较大的为24号地块，位于颍河西路北、天山路东，规划为住宅用途，出让面积35837.52平方米（约53.76亩）。该地块规划建筑面积为71675.04平方米，容积率2.0，起始价5.11亿元，折合起始楼面价7123元/平方米。最终由湖北邦成宏泰置业有限公司（四川邦泰）以6.17亿元竞得，成交楼面价8602元/平方米，溢价率达20.76%。按起始价计算，该地块亩均起拍价约950万元，20.76%的溢价将亩均成本推至约1147万元，每亩多付近200万元。
另一宗25号地块位于天山路西、陇海西路北，出让面积13965.04平方米（约20.95亩），规划建筑面积18154.55平方米。该地块容积率仅为1.3，起始价1.55亿元，起始楼面价8531元/平方米。最终由鹤壁鑫亨元置业有限公司以1.69亿元摘得，成交楼面价9302元/平方米，溢价率9.04%。以20.95亩计算，25号地块的亩均成交价约806万元，较24号地块低约341万元。总价门槛较低是其被省内房企单独拿下的原因之一。
两宗地块相距不远。24号地块距二砂地铁站0.7公里，25号地块约1.0公里，步行距离差异不大。主要区别在于指标：2.0与1.3的容积率，7.17万平方米与1.82万平方米的建筑面积，指向两种不同的产品类型。25号地块不足21亩、建面不到2万平方米，属于典型的“小而低密”地块，此类体量对操盘速度的要求低于对产品溢价的要求。单价也印证了这一点：25号地块成交楼面价9302元/平方米，比24号地块高出700元/平方米，约贵8.1%。
邦泰再次拿地
9月30日，郑政出〔2026〕21号（网）地块由四川邦泰以9.52亿元竞得，成交楼面价8194元/平方米，溢价率35.62%。时隔20天，邦泰再次出手，24号地块的成交楼面价达到8602元/平方米，比21号地块高出408元/平方米，涨幅约5%。然而溢价率从35.62%回落至20.76%。溢价率下降而地价上涨的原因在于起始价：按21号地块成交价与溢价率倒推，其起始楼面价约6042元/平方米，比24号地块的7123元/平方米低约1081元/平方米。换言之，这两宗地的“贵”部分已在挂牌时确定。溢价率的回落更像是起拍价提升后的算术结果，而非竞争热度骤降。
更值得关注的是拿地主体。24号与21号地块均归属四川邦泰，20天内合计投入15.69亿元，在同一片区连落两子。21号地块位于24号地块西北侧不远处，若两宗地统筹开发，配套与客群可共享，成本也更容易摊薄。加上25号地块的鹤壁鑫亨元，今日二砂的两宗宅地全部由民企摘得，一外来一省内，是一组不太常见的组合。邦泰的路径是典型的补仓：先以35.62%的溢价率拿下21号地块，再以20.76%的溢价率吃下体量更大的24号地块，以增加货值。鑫亨元则拿下一张低总价入场券：1.69亿元、20.95亩、容积率1.3，试错成本可控，产品也容易做出差异。
民企出现在核心区宅地的竞买席上，本身就是一个信号。对一家外来房企而言，连续两宗地落子同一板块，意味着将其视为可长期经营的市场，而非一次试探。但两宗地的溢价率相差11.72个百分点，房企对总价、容积率与产品确定性的定价判断并不一致。
对郑州而言，本轮土拍的意义不在总价，而在买家结构。7.85亿元在郑州任何一年的土拍中都不算大数，但两宗地全部由民企拿下且位于核心区，这一组合值得记录。接下来要看入市表现：24号地块7.17万平方米建面，按110-140平方米的改善面积段粗略计算，可提供约510-650套住宅；25号地块1.82万平方米、1.3的容积率，更适合做低密洋房或叠拼，按120-140平方米计算，货量在130-150套。两个项目的产品定位、入市价格与去化速度，将检验这18.03%的整体溢价是否划算。单场土拍不能说明趋势，却足以留下一个观察的起点。您可以通过球盟会官网入口了解更多市场动态。
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